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摘要: 政府需要产业,企业需要利润,小镇需要灵魂。我们来看看顶尖大集团们在怎么做?

【新时局,新战场】中国顶尖地产集团抢滩布局特色小镇的谋略、打法和误区

作为行业内专业咨询机构,我们近期接触了大量的小镇项目,也看到了一些房产企业为发力特色小镇项目专门成立了小镇产业集团和产业中心。


显然,在国家推行的要在2020年前培育1000个左右各具特色小镇的宏观政策引导下,各类房企在面临中国城市化进程接近尾声,传统房产市场竞争日趋激烈,融资、拿地、销售多重困境阴霾下,特色小镇建设犹如寒冬里的一丝暖风,吹遍了大江南北,这样的风口,无疑是很多开发商转型和突破的方向,于是乎很多房企都为此成立了独立的公司或专业的部门,有一种大干快上的架势。特色小镇从此由当初的模糊概念变成了现在开发商、各地政府、各大机构、业内媒体谈论最热的话题之一。


然而,通过我们对各类房企的合作、地方政府的接触以及对行业深度研究,如果我们对特色小镇建设依然停留在传统房产开发的思维,把某一个产业单体视作特色作为房产开发的配套美其名曰“特色小镇”,对特色小镇的开发节奏、产业运营、投融资策略、产业招商、特色打造等环节没有清晰的定位、全盘的策划和统筹考虑,今天的风口无疑将由机遇迅速滑向陷阱,令我们感到些许担忧的是这样的趋势似乎正在出现。


所以,我们觉得有必要在此时对特色小镇的概念、政策、发展格局和存在的问题做一个梳理,避免我们在特色小镇的这条路上迷失方向。


1

特色小镇的投资要素、核心理念与历史背景


一、大城市+特色小镇的发展模式有望成为经济发展的新引擎


首先,我们先追根溯源从中国城市化进程说起,根据国家统计局数据,中国2016年城镇化率已经达到57.4%,已经进入了城镇化的第二阶段,即城镇化率在50%~70%的区间。这一发展阶段的具体表现就是城市将越来越大,并逐步形成都市圈和城市群,环核心城市的卫星城及卫星镇将得到核心城市溢出的产业和人口资源,从而实现快速发展。


比照GDP的增速情况,目前我国正处于经济发展换挡,并寻找新的经济增长点的时刻,而“大城市+特色小镇”的发展模式不仅能推进小镇配套基础设施建设,更能够将过剩产能从城市引入有市场需求的村镇,并提升本地的经济活力,为经济发展提供新引擎。


二、特色小镇的理解应该更加清晰和具象

 

为便于大家更加清晰的去认识和理解特色小镇,我们对相关概念做了如下的总结和归纳:

 

1、基本定义:我们这里所讲的特色小镇并不完全是行政区划单元上的小镇,它非镇非区,也不是产业园区,而是相对独立于市区,有明确产业定位、文化内涵、旅游特色和一定社区功能的发展空间平台。

 

2、发展模式:特色小镇是新型精品镇,是按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念,结合自身资源优势,找准产业定位,进行科学规划,挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋,实行产城融合、服务配套、管理健全的发展模式。


3、小镇规模:特色小镇追求“小而美”,规划面积一般控制在3平方公里左右。特色小镇突出功能集成,推进“多规合一”,体现产城人文四位一体和生产生活生态融合发展。同时特色小镇突出节约集约,合理界定人口、资源、环境承载力,严格划定小镇边界,建设用地面积一般控制在1平方公里左右,聚集人口1万至3万人左右,原则上3年内要完成固定资产投资50亿元左右。


4、特色小镇的历史机理与发展形式


特色小镇是城市发展到一定阶段的自然产物,房企最核心的能力就在于整合银行、政府、上下游供应商等各方角色的资源,打造商业、住宅等产品线(1.0版本),进一步是商业综合体、文旅等产品线(2.0版本),特色小镇属于在单个产品线基础上推出的要求更高层次运营管理能力的综合性产品,基本上可以归类为3.0版本产品,通过研究我们总结了特色小镇的几种主要发展形式:


(1)将原来没有特色的区域改造为新的有产业、有特色的小镇;

(2)发挥城市修补作用,在单一的产业区或经济开发区基础上植入互补产业形成特色小镇;

(3)用空间形态改造和产业升级或互补的方法对原有落后或特色不够明显的产业进行升级换档,从而形成特色小镇。

(4)根据城市功能或产业布局需要,在全新的区域发展具有独有产业特色的小镇。

(5)根据区域独特的文化历史特质或独有的自然生态资源发展的特色小镇。

 

三、发展特色小镇的关键要素


特色小镇投资更宜“近城(核心一、二线城市周边建小镇最适合)、傍产(生产类产业为主的特色小镇更具远大)、特色(特色小镇的根基在于“特色”)”。


特色小镇的区位由其核心产业决定。由于特色小镇的产业还是以承载核心城市的外溢需求及上下游产业链关系为主,因此一般不宜远离核心城市,所以特色小镇一般位于城市远郊或城市周边区域。但是具备旅游功能的特色小镇依托其自然资源,一般会稍远离城市中心地段,但也应该保证道路交通等基础设施的便捷性。


1、近城


在大城市化进程的带动下,特色小镇与大城市化进程是互补的,但同时又表现出以产业链条为根基、资源禀赋为脉络、人口吸引为动能、生态和谐为表征的特点,任何一个角度的力量不均衡,都可能成为小镇未来发展的桎梏,尤其是就目前诸多特色小镇表现出的一个重要的缺陷——交通不便,会使整个小镇的活力大为减弱。因此,我们认为核心一、二线城市周边建设特色小镇是决定小镇成功的先决条件。


2、傍产


产业是原发性动力。


从江浙区域经济发达县镇的发展路径来看,小镇的首要作用是区域分工带来的产业聚集,有了源发性的核心动力后,在交通配套、人才吸引等要素的配合下,小镇才能够焕发出巨大的活力。


文化旅游产业的核心在于旅游资源与文化的独特性与唯一性。


从小镇选择的产业方面来看,文化旅游类的小镇多依靠“外部输血”实现现金流入,虽然目前我国旅游市场的空间巨大且仍在不断成长,但如果没有特别著名的景点或特别优越的配套,文旅小镇很难在众多小镇中脱颖而出,那么通过此类小镇的发展也就成为伪命题。


在假设文旅类小镇拥有独一无二的景区或文化时,那么这类小镇的本质与快周转、门槛低的住宅类产品更相似,拥有极强的先发优势,从这一个角度来讲,目前已经有文旅项目布局的华侨城、保利和新华联都已经快人一步。


科技创新小镇与国家经济战略要求一致,未来更具市场潜力。


从国家经济长远发展角度看,科技服务类小镇的发展将更具前景,尤其是智能制造、生物医药、新能源、新材料、高等教育、科研、金融等产业为重点进行经营的小镇,房企中碧桂园的科技小镇己经实现布局4个项目。


科技创新型的产业小镇还处于萌芽时期,不论是碧桂园,还是华夏幸福的特色小镇,已经建立了与产业深度合作的战略框架,但是仍然还处于初期发展阶段,由于产业和地产合作其实更契合双方的竞争优势,同时也更符合双创的国家战略意图,处于萌芽期的业态给房企带来了巨大的机遇和挑战,机遇是当前还没有成式,任何一个尝试成败未定,挑战是特色小镇的投入并不比大体量的开发项目投入少,且面临着更长的周转期限,中小房企在涉足时将面临较大的资金压力。


3、特色


特色小镇中的特色两字,是小镇发展的根基,也是对于比较优势的一种定义,从特色小镇发展的核心来看,特色的关键在于产业,产业是特色小镇的核心和灵魂,是由自然聚集+合理引导而形成的。


真正的特色小镇一定是由产业带动的,合理挖掘产业的内容和活力,并由政府部门制定产业的扶持优惠政策,用产业的活力带动整个产业链的发展,形成良好的供需关系,这样才是特色小镇的发展动力和可持续发展的基础。


产业是人口合理聚集、城镇健康发展的基础,因此应该从小镇的自然资源、人口结构、产业基础等条件出发,因地制宜地确定小镇发展的主导产业和支柱产业。


“特色”助力小镇形成竞争优势,激发产业活力。特色小镇的“特”在于根据各地的自然风情、人文条件、交通优势等决定特色之“特”,是带有强烈的地域特色的。


有的小镇毗邻城市,就应该加快发展资源节约、环境友好和劳动密集型的特色工业;有的小镇农业资源丰富,那就应该提高粮食综合生产能力,努力生产特色农产品;有的小镇环境优美,就应该发展特色种养业、休闲旅游农业。


总而言之,特之在于“别具一格”,否则极有可能建成现在的千城一面、万街同频的尴尬局面。关于如何做好特色的打造,我们总结归纳为如下几点:


(1)资源及生态环境的差异性、互补性甚至是唯一性;

(2)主导产业的创新与持久生命力;

(3)特色的打造是建立在生态、绿色、环保基础之上;

(4)特色的类型有很多种,但最终归集为一种与众不同的客群体验、社会口碑。

 

四、特色小镇成功与否的三大核心理念


特色小镇是“生产、生活、生态”协同发展的平台。决定特色小镇成功与否的三大核心理念是:科学的政府规划和政策引导作为框架、优势特色产业作为灵魂、科学前瞻定位作为特色小镇的血肉。


我们认为特色小镇的定位不能仅仅停留于承接中心城市的产业转移,而应该是与大城市的产业形成互补,甚至是围绕大城市形成若干不同分工的特色小镇,大城市以规模化、同质化、高层次的资源聚集支撑各类特色小镇的发展,特色小镇又以快速的发展反过来推动城市资源质量和数量的提升,这才是大城市和特色小镇互动机制的最合理定位。


特色小镇的建设,可以是一个自下而上自发形成聚集的过程,也可以表现为一个在政府主导下有意识、有目标、有计划地推动展开的进程。


目前来看国外偏向于前者,而国内则偏向于后者。前者是一种根植于一定文化和产业积累下自然而然衍生的产物,后者则是一种基于政府引导和基本国情的城镇化进程摸索和实施。


国内相当一部分的小镇完全是以政府的意志而强加了一个“特色”,行政的力量强于市场的力量,照本宣科的复制是很难成功的。


2

国内各类企业布局特色小镇战略概况


各类公司积极参与特色小镇开发,其中以房企为主,非房企为辅


乘政策东风,各类公司积极参与特色小镇的开发建设,其中尤以房地产企业参与程度最深。特色小镇的开发涵盖规划设计、基础设施建设、配套住宅商业开发、后期运营管理等环节,因此拥有产业新城或大型项目开发经验的房地产企业就有较大的优势。


目前特色小镇市场的参与者既有万科、华夏幸福、绿城集团等老牌小镇开发商,也有碧桂园、恒大这类原本专注于住宅开发的龙头公司新近加入战局。


非房企结合自身企业特点,专注于某一类特色小镇,走快速复制的道路。


非房企从自身企业特点出发,将其作为特色产业导入小镇,形成有真实产业支撑的特色小镇。例如华谊兄弟打造电影小镇、棕榈股份运营生态小镇、中青旅则计划盘活景区资源做旅游特色小镇。


非房企的优势在于专注某一特定产业,走快速复制的发展道路,但短板在于缺乏开发建设经验,因此通常会采取与房企合作开发的模式。



重点开发企业特色小镇布局情况介绍:


碧桂园


碧桂园以深耕三四线城市著名于行业,近几年公司在保持三四线优势地位的同时将业务逐渐扩展至一二线城市,目前在全国28个省市、自治区以及海外均有房地产开发项目。公司通过整合资源平台,打造了全生命周期产业链,一方面实现了资产价值的充分释放,另一方面实现了成本的有效控制。

 

2016年8月,公司提出产城融合战略,推出了科技小镇计划,开始在全国一线城市周边和强二线城市范围内布局科技小镇,旨在因地制宜,突出主导产业,打造“主导产业突出、全产业链覆盖”的科技生态小镇,成为国家特色小镇的典范;

 

同时,还能够有效缓解一二线核心城市科技创新成本高、空间拥挤、人群溢出等问题,为科技人才提供合适的生存空间。


我们认为碧桂园对于产业特色小镇的理解是非常符合国家战略要求的,也只有行业龙头企业才能够有足够的资金和耐心,来培养这些需要5-8年时间才能够实现盈利的项目。

 

截止到目前,公司已经建立了5个科技小镇,其中3个位于惠州,1个位于东莞,1个位于三河。

信息来源:公开信息、东兴证券研究所

 

碧桂园科技小镇的建设运营特点主要表现为三点:


A、位置布局于核心一、二线城市,不论从现状还是未来,都将受益于前述城市资源外溢效应;


B、以产业生态圈为核心,要求不断完善产业生态链搭建和运营工作,以产业发展为主要脉络,房企有望通过持有型物业、产业基金、股权投资等模式获益;


C、完善的产业配套才能真正促进“生产、生态、生活”结合,教育、医疗、公共服务、住宅等全配套体系将是小镇宜居的必要因素,只有配套完善才有望实现产业人口的持续导入。

 

碧桂园的科技小镇作为转型创新的探索,在获得阶段性成果的同时,也面临着巨大的挑战,主要包括三个方面:


A、 特色小镇是新型的地产开发业态,不同于以往的快周转模式和持有运营模式,小镇需要房企能够真正提供多业态产业均衡运营的综合性服务;


B、 政策支持多集中于融资方面,对于特色小镇规划设计、建设施工、土地获取等很多方面,仍然需要进一步明确;


C、特异性产业资源的导入,碧桂园建设特色小镇的优势在于建设和运营,虽然在自身的经营发展中也获得了大量优质产业资源,但是如何招商引资、深度融合,仍然还有很长的路要走。


华夏幸福


华夏幸福创立于1998年,是中国领先的产业新城运营商。围绕三大国家战略重点区域,公司夯实巩固京津冀区域,积极布局长江经济带,谋划“一带一路”,形成了近百个区域级产业集群。


2016年11月4日,华夏幸福(600340.SH)首次向外界宣布该公司的特色小镇战略,其将与公司的产业新城业务协同发展,旨在成为公司推动区域经济发展的两个重要引擎之一。

表:华夏幸福布局的典型特色小镇基本情况

数据来源:公开资料、东兴证券研究所

 

保利地产


保利地产作为行业龙头企业一直积极尝试行业的各种新兴业态,在保持传统地产开发经营业绩优势的基础上,未来有望通过与保利集团旗下的保利文化、中航科技和保利安平形成业务协同,发力文创、主题乐园和养老产业三大领域。据公开资料显示,目前保利地产布局特色小镇的主要载体是航空大世界。


航空大世界是保利地产通过并购中航地产获得,其项目与其他主题乐园不同,主要以“航空”为主题,基于航空大世界这一特殊景点,保利地产开发特色小镇将更加水道渠成。另外,考虑到公司在文创、养老和军贸领域存在比较优势,未来也有望在这些产业为主导的特色小镇建设和运营发力。


华侨城


公司立足于文旅产业经营和房地产及酒店开发,提出了“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的创新发展模式,目前已经形成以文化为核心,以旅游为主导,布局全国各区域的运营思路。


从目前华侨城布局的深圳甘坑新镇、成都天回、安仁、黄龙溪三大名镇等文旅小镇,其打造小镇的思路大同小异,都是以当地特有的文旅资源为基础进行建设运营,这一类小镇属于消费型小镇,更多的将带来富民效应。凭借华侨城在打造主题乐园方面积

累的大量经验,其文旅小镇有望成为重要产品之一。

表:华侨城开发的典型文旅小镇项目

数据来源:公开资料、东兴证券研究所

 

绿城中国


公司重点聚焦农业、康养、文旅三类核心产业小镇,建设生产、生活、生态融合的乐活小镇,营造幸福、美丽、活力的人居小镇,构建生长、自给、自足的特色小镇。公司的目标是利用3-5年时间,打造5-10个样板小镇,实现年百亿的销售规模,形成开发规模化、产业系统性的运营格局。绿城以农业特色小镇知名于行业。


公司专注于农业产业达15年之久,从种子研发、生产到销售的农业链条基本形成。依托于农业产业而建设运营的特色小镇,虽然也具备宜居宜娱的属性,但总体来看,仍然无法摆脱地产开发销售的模式,其实质更多仍然体现房企快周转的思路。


从目前公司布局的小镇实质形式来看,龙坞茶镇与“产业外衣、开发内在”的小镇不同,这是绿城第一次布局拥有特色产业的小镇,未来有望通过深度开发使小镇具有真正活力的核心产业,从而形成“西湖龙井”茶文化特色小镇。

资料来源:公开资料,东兴证券研究所

 

新华联


新华联主打以文化旅游项目发展古镇市场,即以古镇为平台,提供文化景点、演艺、亲子、餐饮等业态。同时,为了增加旗下文化旅游项目人流量和盈利能力,未来新华联将加强与旅游机构、演艺机构等合作伙伴的联动。该公司已经明确表示,特色小镇是未来城镇化发展的重要方向,以“古镇+”为开发模式的文旅产业是公司未来发展的核心方向,是特色小镇的重要组成部分。

表:新华联布局的特色小镇项目

资料来源:公开资料,东兴证券研究所

 

绿地控股


公开信息显示,绿地控股2017年将充分利用大城市的溢出效应,围绕智慧健康城、文化旅游城两个主题,在北京、上海、广州、郑州、武汉、西安、成都、南昌、南京等一二线重点城市远郊及周边,储备10-15个特色小镇大盘项目。


2016年,绿地先后承接了垣渑高速河南段及山西段、息邢高速、南京地铁5号线、太原植物园、西安潏河湿地公园、丽水植物园、宁波杭州湾新区等8个PPP项目,项目范围覆盖5省9市;同时还锁定了江西赣江新区、宁波东部新城等一批重大项目,PPP项目录得签约金额约300-400亿元。


2017年一季度,绿地已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。4月1日,绿地和山东省莱芜市政府签署战略合作协议。未来10年内,绿地将在莱芜雪野湖旅游区斥资逾600亿元,总用地面积超4万亩,规模化打造文化旅游、健康养生特色小镇。绿地方面表示,希望2020年达到1000亿元的PPP项目签约规模。


3

做好特色小镇必须具备的四大能力


从上述的介绍,不难得出目前已经涉足特色小镇建设的企业一种是深耕产业资源和运营并积累丰富经验的企业,一种是传统房地产业界具备雄厚资金实力的企业,此处我们不敢就此断言没有雄厚资金实力和产业资源的企业就一定不能涉足特色小镇领域,但这也侧面可以看出没有足够产业资源和运营经验或雄厚资金实力的企业,贸然涉足特色小镇是非常困难甚至是非常危险的。


我们经过长期研究认为,除了融资能力、产业资源,参与特色小镇建设还必须具备以下能力:


从初始阶段的规划设计,到后期建设工程,再到和产业深度合作的能力,在建成后还需要良好持续的运营和融资能力,形成整个小镇产业链的闭环流动。


战略规划和规划设计能力


整个特色小镇的发展根源于最初科学合理的战略规划、规划设计和对自身的准确定位,更进一步是小镇所处区域政府所能提供的扶持政策,需要在符合政府相关政策和规划的要求下,细致做好功能分区、生活配套、生态空间等设计,要求是生产、生活和生态协同考虑,既需要根据产业性质设计符合产业发展要求的硬件,也需要配套满足宜居需求的软件。

 

从这些角度来讲,当前未实现充分开发的部分产业园区企业有巨大的发展空间,可以在对园区内的企业进行系统的梳理,明确产业发展思路,促进大园区内同类产业的再聚集,集中进行规划建设,可以快速实业产业园区开发商向产业运营商转变,也有望在新机遇来临时快速以特色小镇模式实现。


招商引资


招商引资最关键的一点是依托于邻近大城市优势产业或基于当前区域内的优势产业,通过优惠政策吸引特定领域和特定产业链企业入驻小镇,地产行业中园区运营商和布局实体产业的多元化房企拥有比较优势,但这种资源的利用仅限于区域内或企业内,可复制性不高,以华夏幸福、招商蛇口、南京高科、张江高科、荣盛发展、蓝光发展等企业为典型代表。


特色小镇的招商引资定位较园区运营商的要求更高,不仅要求留住企业,还要留住企业中的人,所以特色小镇需要对以往产业园区关注企业而不关注人的政策机制、配套建设原则等进行升级,而这就需要小镇运营机构拥有较强的与政府、与企业、与其他机构的协调能力。

 

建设运营


特色小镇的建设是房企最容易实现的一环,在土地一、二级开发两种传统的开发收益外,特色小镇要求房企具备能够提供较社区运营更加全面细致的“大社区”运营服务。


同时,特色小镇的建设并不一定要以全部新建为必然手段,比较合理的选择仍然是在保持小镇风貌的基础上的“升华”,当房企主导小镇建设时,除了要求房企实现特色小镇的基础设施建设外,更需要房企实现产业项目导入和沿整个产业链整合资源的能力,包括产业孵化、股权投资、并购重组咨询、融资服务等全产业链金融和业务服务能力。

 

从更长远的角度来看,房企需要将自身快周转的业务模式转型为可持续运营的模式,地产行业的金融属性使房企在配合产业进入股权投资领域中有先天的优势,而特色小镇这一业态又使未能在早期实现大规模圈地成为产业园区开发商的中小房企有了机遇,透过与文旅产业深层次的合作,实现富民富企,通过与高新技术企业深层次合作,实现富国强国。

 

持续融资


不少小镇在建设或落成后都面临后续资金的压力,尤其是如何平衡基础设施和公共服务设施的维护等资金流出和小镇自身资金产出。


采用全部政府出资的模式不现实,一方面,地方经济较强的政府只需要发挥引导作用,无全部投资的需要,另一方面,地方经济较弱的政府财务受限,无能力全部投资,所以采用PPP模式成为主要的手段,不论具体的融资手段如何,持续融资的能力都依赖于小镇的持续和稳定发展。

 

从更广义的角度来看,以产业投资基金等形式实现金融渗透是非常有必要的,促使金融以风投、股权投资、项目投资等具体金融形态对特色小镇各类型的投资进行支持,而房企多数已经在金融领域有所涉猎,缺乏的只是和产业深度融合的模式和项目,从这个角度来看,张江高科、南京高科等在产业股权投资领域见长的房企具有比较优势。


4

行业发展中值得警醒的问题


综上,传统住宅开发企业转型特色小镇的开发与产业运营,上述每一项能力都面临考验,尤其是开发商与产业运营商的角色转换,这在我们接触的大量开发企业中,在意识形态上并没有引起足够重视,在具体行动上采取的措施就更加少之又少了。


可喜的是很多全国标杆性开发商都已经行动起来,从成立产业中心到进行产业研究并进行初步实践,这些将为真正打造中国的特色小镇奠定人才和技术基础。

 

事实上,从我们行业研究的角度看,处于风口的特色小镇,正面临一种蜂拥而上的可喜而又尴尬的局面,可喜的是特色小镇建设将给城市升级和产业转型带来新的机会,尴尬的是行业在爆发式发展中暴露出了不少问题,主要表现如下:


1、部分小镇的产业完全依赖政策的扶持,一旦优惠停止产业将毫无竞争优势


对于大多数特色小镇来说,小城镇的人口吸纳能力有限、产业发展还未发展成一定规模、消费水平较低,小镇的兴建完全依仗于相关政策及优惠条件的扶持,而一旦这些利好消失,将面临产业发展停滞、产业人口流失的局面,之前引进的房地产项目很容易沦落为下一个大拆大建的典型。

 

以国内众多基金小镇对标对象美国格林威治基金小镇为例,曾经当地税收比纽约州低很多,一千万美元的年收入在格林威治要比在纽约少缴纳50万美元的税,另外当地房产的物业税仅千分之十二(纽约为千分之三十)。


但康涅狄格州立法委员目前正在讨论向该州富有的居民收取19%的附加税,这一消息直接导致大量对冲基金搬离基金小镇,同时大量抛售当地物业。


2、缺乏产业支撑,特色小镇易沦为房地产项目


前文中已经分析,自发聚集而形成的产业是特色小镇的核心,如果缺乏特色产业,就无法形成产业人口的聚集,那小镇将沦为A级景区概念的特色地产项目。此外,如果没有产业提供稳定的现金流,那特色小镇的PPP模式也将难以为继。特色小镇建设的房地产化倾向已经引起政府部门的警惕。


2017年5月26日,住建部办公厅下发了《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,通知中明确要求,对存在以房地产为单一产业,镇规划未达到有关要求、脱离实际,盲目立项、盲目建设,政府大包大揽或过度举债,打着特色小镇名义搞圈地开发,项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。


3、旅游发展型特色小镇扎堆,旅游+产业双轮驱动发展模式难以成功


从住建部公布的第一批特色小镇创建名单中可以发现,旅游发展型小镇的比例明显偏高。当然部分自然资源、旅游景区资源具有较大优势的地区理应发挥自身优势推进旅游特色小镇,例如无锡拈花湾小镇以及古北水镇都是较成功的例子,但部分地区由于自身资源禀赋一般,就试图通过旅游+产业的模式发展特色小镇,殊不知旅游和产业两者在多数情况下是排斥而非融合的。


旅游的核心是消费,需要尽可能的吸引有“财”的人来消费,逗留的时间不必过长;而产业发展的核心的生产,是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业并长期定居。


二者发展路径截然不同,所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。因此,旅游+产业的发展模式长期来看难以成功。


4、希望借特色小镇建设获取周边低价土地是房企积极参与的主要原因之一


当前拿地是困扰所有开发商的难题,尤其是拿到价格相对低廉的土地更是无比困难。一二线热点城市公开市场拿地成本高企,收并购项目的谈判周期长时间较难掌控,相对而言,特色小镇受国家和当地政府的政策扶持,建设用地指标同样向之倾斜,开发商有望通过特色小镇的开发建设获取周边较为低价的住宅建设用地。

 

5、房企积极参与小镇建设的另一重要原因是开拓融资渠道


本轮调控周期中,针对房企融资端的限制日趋收紧,股权债权融资均受影响,此外受市场影响销售回款速度亦有所放缓,房企的资金压力陡增。


反观特色小镇,发改委、住建部、中国农业发展银行、国开行等中央部委机构发文支持、各地政府也纷纷出台信贷方面的支持政策,通过特色小镇的开发房企可以较为轻松地获取信贷资金,且资金成本较低。


此外,待特色小镇启动运营后,还能通过小镇资产的证券化进一步获得融资。融资方面的优势对资金压力较大的房企有很强的吸引力。


面对上述特色小镇风头正劲时出现的这些问题,无论是开发商、产业运营商还是政府、金融机构,都应该保持非常清醒的头脑,保持特色小镇的健康稳健发展是大家的终极期望,为了短期利益抢占风口,对开发商、政府、金融机构、社会来说都将得不偿失。


在小镇之风越刮越猛之际,我们希望通过第三视角,尽可能全面的行业分析跟大家一起理清行业脉络,提炼行业发展核心、洞察行业存在的问题,以期特色小镇之风越吹越好。




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